Immobilier : prix en baisse, taux en hausse, que faire ?

Vous l'avez peut-être lu cette semaine : les prix de l'immobilier baissent. C'est vrai, mais ce n'est qu'une partie de l'histoire. D'après les notaires et l'Insee, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026. Dans le même temps, les taux des crédits immobiliers sont repartis à la hausse, et la Banque centrale européenne a laissé ses taux au même niveau le 29 octobre, après deux hausses cette année.

Alors, faut-il se dépêcher d'acheter, ou au contraire attendre ? Je vous propose de regarder les chiffres calmement, puis de voir ce que cela change pour votre projet. Parce qu'acheter sa résidence principale, ce n'est pas un pari sur le marché : c'est un projet de vie.

Ce que disent vraiment les chiffres

• Les prix baissent, doucement. Au 2e trimestre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1,0 % sur trois mois et de 0,8 % sur un an (Insee, indices Notaires-Insee publiés le 8 septembre 2026). Ce sont les maisons qui baissent le plus : -1,3 % sur un an, contre -0,1 % pour les appartements. La baisse est plus nette en province (-1,0 % sur un an) qu'en Île-de-France (-0,3 %).
• Les taux de crédit remontent. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat atteint 3,32 % en août 2026, contre 3,10 % un an plus tôt (Banque de France, publication du 6 octobre 2026). C'est une moyenne : votre taux dépendra de votre dossier, de la durée du prêt et de votre apport.
• La BCE reste prudente. Elle a relevé ses taux en septembre (taux de dépôt à 2,50 % depuis le 16 septembre 2026) à cause de la hausse des prix de l'énergie, puis les a laissés inchangés le 29 octobre.
• Les règles d'emprunt ne bougent pas. Les banques doivent respecter la norme du Haut Conseil de stabilité financière : des mensualités qui ne dépassent pas 35 % de vos revenus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus, avec une marge de souplesse limitée à 20 % des prêts accordés, dont une partie réservée aux primo-accédants.

Concrètement, pour vous

Un exemple simple aide à y voir clair. Pour 200 000 € empruntés sur 25 ans, hors assurance :

• à 3,10 %, la mensualité est d'environ 959 € ;
• à 3,32 %, elle passe à environ 982 €, soit 23 € de plus par mois et près de 7 000 € d'intérêts en plus sur toute la durée du prêt.

Dans l'autre sens, une baisse de prix de 0,8 % sur un logement de 250 000 €, c'est 2 000 € d'économie. Autrement dit, sur le papier, la hausse des taux de l'année écoulée a pesé plus lourd que la baisse des prix. Votre vraie marge de manœuvre : la négociation, surtout sur les maisons, et la qualité de votre dossier.

Vous achetez pour la première fois. Votre capacité d'emprunt dépend d'abord de vos revenus et de vos charges. Avec une mensualité possible de 1 400 € sur 25 ans, on peut emprunter environ 292 000 € à 3,10 %, et environ 285 000 € à 3,32 % (hors assurance). L'écart existe, mais il ne remet pas en cause un projet bien préparé.

Vous vendez pour racheter. Quand les prix baissent, ils baissent souvent des deux côtés : vous vendrez peut-être un peu moins cher, mais vous achèterez aussi un peu moins cher. Ce qui compte, c'est l'écart entre les deux et le calendrier : un prêt relais qui s'éternise coûte cher.

Vous avez déjà un crédit à taux fixe. Vos mensualités ne bougent pas. Renégocier n'a d'intérêt que si votre taux est nettement au-dessus de ceux du marché.

Les bonnes questions à se poser

• Combien de temps vais-je rester dans ce logement ? Avec les frais de notaire, revendre au bout de deux ou trois ans est rarement une bonne affaire.
• Quel est mon budget mensuel confortable, et pas seulement maximal ? Le plafond de 35 % est une limite, pas un objectif. Gardez de la place pour vivre, pour les imprévus et pour continuer à épargner.
• Quel apport puis-je mobiliser ? Votre épargne salariale (PEE) et, sous conditions, votre PER peuvent être débloqués par anticipation pour acheter votre résidence principale. Pour le PEE, la demande se fait dans les six mois qui suivent l'achat, et les sommes sont exonérées d'impôt sur le revenu. Pour un PER, ce que vous retirez reste en partie imposable : faites le calcul avant.
• Ai-je droit à une aide ? Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale ces deux dernières années, un prêt à taux zéro peut compléter votre financement, sous conditions de ressources et selon le type de logement.
• Ma famille est-elle protégée si un coup dur arrive ? L'assurance emprunteur rembourse la banque. Mais vos proches, eux, doivent aussi pouvoir continuer à vivre normalement : c'est le rôle de la prévoyance.

À retenir. Les prix de l'ancien reculent légèrement (-0,8 % sur un an), surtout pour les maisons et en province. Les taux de crédit, eux, ont remonté (3,32 % en moyenne en août 2026). Pour une résidence principale, le bon moment est d'abord celui où votre projet, votre budget et votre famille sont prêts.

Et maintenant ?

Je ne vous dirai pas « achetez » ou « attendez » : personne ne connaît les prix ni les taux de demain. Ce que je peux faire, c'est vous aider à poser votre projet à plat : budget réel, apport, protection de votre famille et recherche de votre crédit immobilier.

J'ai moi-même vendu une maison dans l'urgence, à perte. Je sais ce que coûte une décision prise sous pression. Mon rôle, c'est que la vôtre soit prise sereinement.

Le Déclic, ce sont 30 minutes offertes, sans engagement, pour faire le point sur votre projet et repartir avec des idées claires.

Réserver mon Déclic · Épargne salariale : bien l'utiliser · Protéger vos proches

Sources : Insee, Informations rapides n° 216, indices Notaires-Insee du 2e trimestre 2026 (8 septembre 2026) ; Banque de France, Stat Info Crédits aux particuliers, août 2026 (6 octobre 2026) ; BCE, décisions de politique monétaire du 10 septembre 2026 et du 29 octobre 2026 ; ACPR, Analyses et synthèses n° 183, juillet 2026 (norme HCSF) ; service-public.gouv.fr, déblocage anticipé de l'épargne salariale (vérifié le 12 octobre 2026) ; AMF, épargne salariale : débloquer les fonds ; service-public.gouv.fr, prêt à taux zéro (vérifié le 15 septembre 2026). Exemples calculés hors assurance, à titre indicatif.